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世茂千亿房企为了“减负 ” 拿出4亿信托挽救

2020-10-15 10:05:58股票术语
  昨日,地产密探刊发《房企9月成绩单分化加剧,10月推货高峰,引爆降价快跑》一文,揭开了今年“金九银十”多数房企销售数据及背后“增长焦虑”。
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  昨日,地产密探刊发《房企9月成绩单分化加剧,10月推货高峰,引爆降价快跑》一文,揭开了今年“金九银十”多数房企销售数据及背后“增长焦虑”。

  对于当前楼市,网上各种言论都有。当然总体来看,既有继续看好未来十年的,背后逻辑是人们对美好生活场景有更大的需求;也有不看好的,认为房子已足够多,房地产严重挤占其他社会消费,必须要被限制。

  “房住不炒”基调的提出,至今已有四年,这期间时有松紧起伏,但去年以来,随着外部环境恶化,尤其是中美关系遇到大挑战,“房住不炒”不得不坚定落实。

  年初以来,各地为应对疫情冲击各种“明里暗里”放松楼市,甚至对房企拿地也明显放宽,其中拿地款可以延缓最长一年再缴纳,造成全国拍地频现高溢价,多地房价明显上涨。

  7月份,先是10城被住建部、央行和自然资源部约谈,这里包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市;到8月下旬,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市被约谈。

  这么一番操作,各地又开始从紧调控。几乎同一时间,央行、住建部又召集12家典型房企约谈,紧盯房企融资的“三道红线”出炉,倒逼各大房企必须减负债,降风险。

  从房地产开发模式本身来看,其实就是加杠杆驱动的,否则难以快速上规模,这里就体现出“时间要素”的重要性。受近些年激烈竞争压力,各大房企杠杆不断走高,部分趋于极限。

  “如果你欠银行的钱比如五千、一万或两万美元,那么你就有麻烦了,银行会时时刻刻紧紧跟着你追讨欠款,,但如果你欠银行几亿,几十亿美元的话,那么你们就会成为同一阵线的合作伙伴,共度难关。”

  这是10年前,美国“地产大亨”也是现任总统唐纳德·特朗普好友在接受央视《人物》节目采访时说的,当年的特朗普也是如此。换句话说,就是“大而不倒”。

  为显著降低负债,各大房企可谓“绞尽脑汁”。今天看来,许家印的确厉害,恒大含“转债”硬约束的1300亿元战投对赌,其中863亿元战投已同意转成普通股。

  翻看历史资料,据美国《商业周刊》2017年刊文,有一篇介绍许家印的,用的标题就是恒大许家印——中国版“商人特朗普”。从当前恒大地产增资补充协议看,无疑就是当年特朗普地产商业帝国高超运作的翻版。

  当然,恒大与863亿元战投“谈妥”之前,却有一个疑似恒大“逼宫”传闻,闹得全国都知道了。回头看,不管传闻真假,反正如网上评价说,恒大这次是稳了。

  不只是恒大,更多一线房企需要快速“减负”。我们注意到,一种隐秘的玩法在地产金融圈蔓延开来。上个月底,一只“丰盈系列P09集合资金信托计划(第一期)”的“权益投资”理财产品在某知名第三方信托平台上对外推售,最终投向房地产。

  既然明确为“权益投资”,如果细细看,却并不是股权投资,有点类似“永续债”的味道。这背后又是什么?

  上述信托计划的融资方为陕西开城实业,2018年被世茂集团并购,名下共有6宗开发用地。其中,DK5、DK6为安置房地块,已完工;DK1、DK2 为原股东开发的利君未来城,也已完工;位于西安未央区御井路与汉渠南路十字东北角的DK3和DK4项 目,目前案名叫“世茂璀璨倾城”。截止2020年3月末,陕西开城实业存货33.15亿元。

  从信托交易构架看,上述信托计划通过买入西安世茂璀璨倾城DK4-A一期及二期的土地使用权及地上在建工程的“特定资产收益权” ,信托资金最终用于西安世茂璀璨倾城DK4-A一、二期开发建设。

  注意!上述信托计划收购的是“特定资产收益权”,到底是债还是股?曾在万科等多家房企从事过法务的北京盈科律所郭嵚撰文说,“特定资产收益权”并不能归为“应收账款”,其转让也并非“债权”转让,是一种基于合同约定创设的“债权” 。

  当然,这种“特定资产收益权”转让好处也不少,但很隐秘,郭嵚律师说,首先就是为融资出表提供通道,会计报表中负债率项获得“减负”效果;对“四三二”规定做到一定的缓冲作用。

  在负债隐秘出表问题上,上市房企玩这个一直是“大咖级”的。世茂集团今年半年报披露,截至6月底净负债率57.8%,比去年底还下降了1.9个百分点,称连续9年维持在60%以下。

  据世茂集团今年中报财务数据,截至6月底,公司现金及现金等价物约623亿元,比去年底增加百亿元,一年内到期有息负债约396亿元,比去年底略有增加,永续债余额近54亿元,比去年底增加约7.3亿元。世茂一年期以上有息负债余额约1017亿元。

  据上海证券报统计,按照“三道红线”的考量要求,世茂集团只是踩了一道红线,相比其他多数房企,还算是比较好的。

  但要知道,世茂集团去年曾杀进全国房企销售TOP10强,去年又不断收购来自泰禾、福晟等诸多上市房企项目资产,继续前冲势头凶猛。相对于融资端,世茂在销售端的压力要更大一些。

  昨晚,世茂集团披露2020年9月份合约销售额约322.1亿元,与去年同期320.9亿元相比几乎原地踏步,合约销售面积约184.64万㎡,与去年同期180.96万㎡相比,增幅也微乎其微,当月销售均价17446元/㎡,同比降价289元。

  今年前9个月,世茂集团累计合约总销售额约2012.2亿元,合约总销售面积1147.63万㎡,同比分别增幅16%、18%,这得益于9月份之前几个月销售拉升。按照世茂年初制定的3000亿元销售目标,目前完成率67%。

  所以说,绝大多数房企既面临空前的销售压力,同样“减负”压力也不小。回到隐秘“减负”的特定资产收益权上,除了世茂之外,我们还发现,自10月起,一只投向云南昭通“恒信共筑405号-隽峰19号集合资金信托计划”也是同一操作模式。

  该信托计划以3.2亿元收购广西金科支付“集美江上”项目特定资产收益权,然后将该款用于开发“集美江上”项目,由重庆金科提供全额担保。

  我们还发现,今年9月底,名为“盛业蓝光4号(天津鹭岭)集合资金信托计划”、“金沙2037期蓝光发展优质项目二期集合资金信托计划”等相关产品,均为特定资产收益权信托受让,然后将信托资金投到项目开发上。

  注意!近几个月来,中大型房企发行“特定资产收益权”类信托计划融资可谓“大爆发”,与房企信托贷款、股权投资类信托计划平分秋色,甚至有后来者居上之势。

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